常见物业纠纷如何处理？ 详解...

近年来，随着人们对居住品质的追求和物业服务质量的要求越来越高，业主与物业服务企业之间的纠纷也日渐增多。

在一些常见的物业纠纷中，物业和业主各自享有哪些权利，又该承担哪些义务？记者选取了多个案例，邀请律师对物业纠纷中的一些常见问题进行了解读。

【案情简介】

某物业服务企业接管了一个管理混乱的小区。为了方便管理，该企业编制了《住户手册》，以明确双方的权利和义务。但是，《住户手册》上有一条规定引起了业主们的不满：“违反了本手册规定的有关条款，按附件上规定的标准给予罚款。”

手册附件明确了有关罚款事项和罚款数额。

有业主就此罚款问题向该企业提出了质疑，对方则称，不罚款就不能保障《住户手册》的顺利施行。那么，物业服务企业到底有没有处罚权呢？

【律师说法】

《中华人民共和国行政处罚法》第15条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”同时，该法第17条又规定：“法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。”物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，也不具有公共管理职能。它与业主之间是平等的民事法律关系，不享有处罚另一方的行政权力，无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。

由此可见，本案中的物业服务企业在《住户手册》中规定对住户的处罚权是不合法的。不过，虽然物业服务企业没有行政处罚权，但如果业主的不当行为构成违约的，物业服务企业有权要求其承担违约责任。对业主的违约行为，物业服务企业也只能适用违约金和赔偿金的法律规定进行处理。

【案情简介】

甲公司是某住宅小区的物业服务企业，该公司未经业主大会的允许，擅自将小区内高层住宅楼的楼顶租给某公司搭设电信设备。小区业主们认为，电波会对人身体造成损害，要求甲公司停止侵权。那么，物业服务企业擅自出租楼顶是否构成对业主的侵权呢？

【律师说法】

本案涉及物业共用部位处分权的问题，焦点在于甲公司是否有权将楼顶出租经营。根据《物业管理条例》的相关规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

因此，本案中的物业服务企业未经业主大会授权，无权将业主的物业共用部位进行任何处分。甲公司所签订的楼顶出租协议是无效的，业主可起诉要求该公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

住在某高层住宅一楼的刘女士反映，长期以来，所在小区物业公司一直向她收取电梯运行维护费。按照物业费高层每平方米收1.2元的标准计算，每月分摊下来，也是一笔不小的数目。刘女士认为，作为一楼业主，她平日从来都不使用电梯，为什么要跟楼上的业主一起分摊电梯费呢？她希望能完善收费标准，合理区分高层建筑中不同楼层的物业费标准。那么，低层业主可以拒交电梯运行维护费吗？

【律师说法】

关于电梯运行费，从城镇高层住宅楼的结构可以看出，业主对所在住宅区享有所有权。各住宅是一个整体，并不是孤立存在，亦不能被单独分割。小区的公共设施设备是为住宅楼的所有业主而设置，业主对其共有部分享有共有权利，必须履行相应的义务。电梯属于共用设施设备，一楼的业主不能因为不使用电梯而拒交有关费用，也不能因为住在顶楼使用电梯较多而多交费用，否则便违反了有关规定，也会打乱小区正常的生活秩序，影响所有业主的共同利益。

在实际操作中，有些小区的物业服务企业对一楼二楼业主是区别对待的，只收取部分物业服务费用，其中并不包括电梯运行维护费。从客观上来说，一楼业主作为小区业主，是所有权享有人，应当承担义务。不过，一楼业主可以争取大多数业主和业主委员会的支持，从科学合理的角度出发，多与物业服务企业沟通协调，zui终制订一个双方都能接受的管理规定。

【案情简介】

雷电夜，陈小姐家中一台电视被雷电击坏。第二天，她得知整个小区十几户人家的电视、电脑等电器也都因雷击而遭到不同程度的毁坏。陈小姐认为是物业服务企业没有保障好小区的防雷措施，联合几位住户就家中被损电器的赔付问题，与小区物业公司进行交涉。物业服务企业是否应当对此承担责任呢？

【律师说法】

物业服务企业要承担起小区消防、安全、治安等工作，而防雷也属于小区物业管理的工作内容。如果确实是小区的避雷针（网）等公共设施的维修和养护不到位，致使业主的家电遭雷击而损坏，应该由物业服务企业承担相应的责任。

物业服务企业应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用后其线路会熔断，第二次出现雷击时无法正常工作。

为了明确损失的原因，排除电器因电网电压过高导致损坏的可能性外，业主可以请气象部门下属的防雷中心对雷击原因进行确认，看受雷击的电网变电设施是否属于物业服务企业的责任范围。若责任认定在物业服务企业，住户可凭防雷中心开具的灾害证明要求该物业服务企业赔偿，或可直接到法院起诉。