民法典带来的“挑战”与“机遇”

文/方湘子（国浩律师（南京）事务所合伙人 律师）

2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）通过，中国第 一部以法典命名的“社会生活百科全书”诞生。民法典对于物业管理行业作出了不少新规定，同时新规的颁布也带来了新的挑战。

01民法典给物业管理行业带来哪些新挑战？

其一，民法典在原有法律法规及司法解释的基础上对物业管理相关规定进行重新梳理，将物业服务合同单独列章，增加部分新条款，提高 效力层级，对于同类争议问题统一了新的裁判规则；

其二，民法典对于物业服务企业提出了更高的要求，督促物业服务企业必须规范管理运作流程，例如：民法典第938条规定了物业服务合同的内容包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用等条款。这就要求今后的物业服务合同对于涉及重要权利义务的条款必须约定清楚。同时，该条规定物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺,将作为物业服务合同的组成部分。对于物业服务企业来说，今后参与物业项目招投标时要慎做承诺。第943条，物业服务企业应当定期将服务的事项、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这条对于物业服务企业的公示事项作出明确，对于企业的日常管理提出了更高的要求。第950条，物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项。该条意味着物业项目接管前原物业服务企业不得任性离场；

其三，民法典提示物业服务企业应当“采取合理措施”“采取必要安全保障措施”提升服务能力，排除安全隐患，尽量降低法律风险。例如：第942条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。第1254条，物业服务企业应当采取必要的安全保障措施防止建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任；

其四，民法典规定业主享有合同任意解除权，提醒物业服务企业必须具备危机意识。第946条，业主可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人并解除物业服务合同，业主决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人。

02面对挑战，寻找新机遇的突破口

民法典给物业服务企业带来重大挑战，然而每一个挑战背后都隐藏着新的机遇。物业服务企业应该如何理性面对挑战，从挑战中寻找新机遇的突破口呢？

首先，围绕能力建设，将提升企业服务品质。民法典对行业提出了更高的要求，企业可借此机会重新审视既往的运作流程及服务模式，对照民法典每一条款背后预示的法律风险点，分析服务过程中可能存在的安全隐患，围绕企业的能力建设，系统地对企业管理流程进行重整。夯实内功，工作流程精益求精，服务品质必然能够上一个新台阶。

其次，优胜劣汰的市场机制，将提供更多公平竞争机会。民法典第946条规定，业主拥有解聘物业服务企业的主动权。这看似将使企业陷入被动局面，但一方面这将敦促企业提高服务质量，和业主保持良好关系，不因怠于履行职责而丢失“地盘”；另一方面，业主对企业的选择标准越来越高，企业之间竞争日趋激烈。同时遵循优胜劣汰的市场法则，这也给优秀企业有更多公平竞争的机会。未来的物业服务市场，一定是属于具有前瞻眼光并且抓得住机会的企业。

再次，宣扬平等主体氛围，改善行业生存环境。民法典对于物业服务合同的相对方——业主，也作出相应的行为规范。例如民法典第944条和第945条规定业主应当按时缴纳物业服务费，业主在装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务人员，遵守合理注意事项等。

这些规定，将有效改善此前不平等的市场地位，为物业管理正名，促使业主正确认识物业管理的价值，改善物业人的就业环境，为行业发展创造更平等的交易环境。

03迎接民法典新时代

民法典时代，对于物业管理行业而言是挑战与机遇并存，物业服务企业要重新审视经营现状，以从容心态应对新挑战，以积极心态抓住新机遇。首先要对标找差，从法典条文中反推管理流程。以民法典条款为标准，找出日常管理中的差距，从法条的视角反推日常工作流程，不断完善管理运作标准；其次结合案例学法，从案例中找出法律风险点。选择与民法典条款相关的案例，告知案例背景，让物业人设身处地的去思考判决中的哪些风险点可以怎样运用到日后的管理中，避免掉入同样的“坑”。

中国物业管理行业诞生近40年，其作为一个关系民生的行业，是城市发展进程的必然产物，蕴藏着巨大市场机遇。无论从行业变革、业主意识转变以及人们对美好生活的需求日益提高，对物业管理行业都会提出更高的要求。随着民法典新时代的开启，物业管理的重要作用将更加突显，促使行业必须快速发展。“机会只留给有准备的人。”物业服务企业应当站在更高更远的角度来看待所处的行业，提前做好准备，迎得了挑战，抓得住机遇，必将看见更加广阔的前景。（原载于《中国物业管理》杂志第9期）