小区共用部位经营收益归全体业主

物业事关乎千万家，连日来，生活报开辟的“专家答疑您关心的物业事”专栏得到广大市民的广泛关注，这也是黑龙江省物业行业专家对《黑龙江省住宅物业管理条例》的解读。3月1日，生活报根据市民所提出的问题，邀请到了省物业专家组成员杨波进行了解读。

新房进户前物业要进行承接查验

哈尔滨市民王丹给本报打来热线电话说，她近期刚买了一套新房，置业顾问告诉她，在进户之前，物业公司要对小区进行承接查验，她不太清楚承接查验指的是什么。

据杨波介绍，承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。在小区业主进户15日之前，物业服务企业和房地产开发商对小区的共用部位和共用设备设施提前进行全面检查和验收，做到提前发现问题、提前解决问题。

物业共用部位包括什么？杨波说，物业共用部位主要包括住宅物业的承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业共用部位属于“大家”而非“小家”。所以，用户装修时看似改动了自家室内的承重墙体或者占用家门口的楼梯间，都属于侵犯了其他业主权益的违规行为；同时，屋面大修也不仅仅是顶层业主一家的问题，需要本幢楼业主共同启用维修资金来进行维修。

物业共用设备设施包括什么？杨波说，物业共用设备设施一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。对物业共用部位和共用设备设施实施专业的管理与业主息息相关，既是物业服务企业的重点工作内容，也是消除安全隐患、确保业主正常生活秩序的重要内核。

入户端口以外管线不归物业管

齐齐哈尔市民孙先生给本报打来热线电话说，小区里的供热、燃气等管线出了问题该找谁？归物业公司管吗？

杨波回答说，管线的问题涉及到入户端口的概念，入户端口是指包括变（配）电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置与用户交接处。入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，建设单位在竣工验收后应移交给专业经营单位维护管理，不属于物业公司的管理范围。

"我家新房进户时，物业公司让我填写相关资料，存在物业档案里，物业档案都包括什么？物业档案管理很重要吗？”针对哈尔滨市民贾添的问题，杨波回答说，物业档案包括物业权属资料、技术资料、验收资料，业主、物业使用人的权属资料、个人资料，还包括物业运行、维修、服务记录和物业管理相关合同资料等。

物业档案管理很重要，记录了小区从承接查验到管理过程中的方方面面，是检验物业服务企业管理优劣的标准之一。

共用部位经营收益归全体业主所有

哈尔滨市民刘小赞给本报打来电话称，她家的小区电梯里挂着广告牌，广告的经营收益应该归谁所有？对此，杨波解答说，经营收益是指利用物业共用部位和共用设备设施从事经营活动所产生的收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。经营收益归属全体业主共有。

此外，牡丹江市民孙先生表示，专有部分面积是行使业主权力的重要计算依据，专有部分面积是怎么计算的?对此，杨波表示，专有部分面积是按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

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